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这几年，上海的城市更新不错说终点死灰复燎了。

图源：真叫卢俊

这是我唾手整理的近 10 年当作，各式种种战略利好基本没断过。

尤其 2022 年中心城区的成片二级旧里以下房屋调动厚爱完成后，奏凯开启了 2 倍速。2023 年运转，上海城市更新奏凯插足下半场的狂飙攻坚阶段。单看每年花在旧改上的钱就高达千亿。本年更夸张，奏凯批了1148 亿元的开销预算。

我查了下全市 2024-2026 年最新的国土资源运用贪图有缱绻，这里面最杰出的即是中心城区。和客岁比拟，征地抵偿标准涨到了13.23 万元 / 亩。

除了财政开销，市区供地的数目也在加多。本年 47 块公开交游宅地中，7 个中心城区加起来的就有 19 块，占比 40%，全年的四分之一。

数据起首：上海规自局

今天为什么要跟诸君分享这些重大数字？实质上这些数字每一个背后，都意味着上海这座城市一次值得关注的改变。尤其城市中枢区，很难出现郊区那种"五大新城"式的大刀阔斧计算，更多的都是润物细无声但严格好奇赞佩上死灰复燎的更新。这亦然近两年咱们对于城市更新选题越来越多的原因。

除了史上最大单地块旧改的徐汇，还有大拆大建式的工东说念主新村、原拆原建，以及小修小补式的口袋花圃、拆墙合并 ... 咱们一直试图用看到的个案去解读上海的发展趋势，也即是上海到底怎样城市更新的？以及这件事到底有莫得畴昔？这个命题许多东说念主都莫得直不雅的谜底。或者说全球以为城市更新即是单纯的拆迁、卖地、闪拓荒商造屋子。还有的除了房价更高、屋子更新除外，其他都不温煦。

那上海为什么要作念城市更新，这个巨大命题对咱们来说又有什么好奇赞佩？于是此次，咱们选了一个最能代表当下上海城市更新模式的极致案例和范本：中兴路板块，并花一整天去实地看了看。这个争议持续但又照实终点极致的城市更新板块，会有什么出东说念主预思的画面？

01凭什么是中兴路？

不得不说总共内环内板块中，中兴路一直是很额外的存在。这个离东说念主广只消 3 公里的老城区，是频年来上海内环最大范畴的旧改片区之一。况且终点早就启动了成片拆迁，周期很长。最早不错讲究到 2003 年。其时首块宅地的拓荒商照旧上置集团，也即是 07 年建成的绿洲雅宾利花圃，其后被万科接办。

图源：真叫卢俊

再到 2016 年，万科入股被融信以 110 亿拿下的地王款式，也即是今天的中兴路一号 。加上这几年板块密集的地皮出让， 总共这个词 更新周期仍是高出 20 年 。是以在这里你会看到拓荒款式真实许多许多。我整理了板块二十年内的 18 个拓荒款式，舆图有限只可标出一部分，但这张图看起来依然终点拥堵。

目前已委派的楼盘共有 9 个，我用黄色标注了一些。这里面一部分都是 2020 年后聚首入市的，简直每年都有一个新盘出现。而偶而到 2027 年，蓝色标注的 9 个在建高层也会建成。我在板块内走了一遭，看到了几家拓荒商同期动工的场面。总共这个词板块不错说是死灰复燎地搞拓荒，多量的房地产企业挤破头，越来越多的建筑拔地而起。总共这个词内环终点稀有到这么的场景。天然，这种大拓荒也让板块从内到外都变得终点不同样。

02最直不雅的物理更新

我紧记 2020 年全球对中兴路的见地还很目生，身边更民俗的说法都是老闸北。打开舆图看，有的小区以致莫得我方的名字。XX 路 XX 弄小区，路名 + 数字的组合，终点大意。

图源：真叫卢俊

而今天当我着实站在板块最南端，发现和我印象中仍是十足不同样了。第一眼，天然是城市天空线——来自曩昔 20 年握续不竭的起高楼。

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这是我站在 8 号线中兴路地铁口附近的实拍，高楼林立简直铺满了一总共这个词画面。有的委派多年，有的还在训导当中。这些高楼奏凯带来了城市不雅感上的不同。但板块更新不单要打开大合的拆建一种方式，因为注定拆不完，那些拆不完的老屋子又要怎样惩处？

带着这个问题我从宝昌路一直走到芷江路上，找到了谜底。高楼之侧，拆不完的旧楼房会握续翻新。

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比如三宝花苑和天吉小区。外墙都粉刷成砖红色的方式，十足看不见老闸北岁月的印迹了。包括芷江路附近的老屋子也刷成了越过式的红黄渐变。连空调外机都用对应表情的格栅罩起来。

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这些老屋子的存在，意味着中兴路的板块更新并不是连根拔起。况且站在说念路中间你会发现，傍边手的商品房和老公房天然存在潦倒落差，但并不割裂。

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从新走到尾的感受一直是融合的。要作念到这点其实不难。一个即是颜色合作，诸君不错属刻下两侧立面的部分。红和橙本即是色谱里围聚的两个表情，看起来师承一脉。还有工地外的颜色墙取代了铁皮围挡，亦然同样的好奇赞佩。通过色合并新建筑酿成呼应。

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还有一个样式是用底商 + 转角花圃、水景的手法，让住区之间不那么禁闭。比如站在中兴路一号和天吉小区、三宝花苑之间的这个街角，会有很横暴的浸透感。

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豪宅业主下了班不错去对面的商店整包薯条，老居民途经街角花圃也能感受四季变化。包括附近的雅宾利花圃和久欣公寓、新湖青蓝国际和华清名苑，都是这个模式。

传统闭合的街角空间被打开了，以致作念得很有好奇赞佩性。效法了平地、水系的结构，把路口这种没趣的所在作念成了微型酬酢局面。

雅宾利花圃街角公园

03城市更新对生存有什么改变？

沿着中兴路走不雅感是最横暴的。我看到一边是基础底商，烟酒彩票、五金店、宠物店 ...... 满满的城市炊火气。而另一边，摩登与当代的生意街区仍是运转出现。在中兴路一号的步碾儿街上，仍是有星巴克、CO-life 绚集、LAVAZZA、一凡优品 ......

图源：真叫卢俊

这还仅仅目前的生意氛围。频繁看咱们告白的一又友应该有印象，板块内的中兴傲舍正在引入一种更先进的立局势生意。浅易点说，即是把住宅悬浮在三层生意体之上。加上掌握的中兴公园、街角广场、沿街铺面，酿成一个聚首性生意街区，体量终点重大。

成果图

其实生意不仅仅一个板块更新的中枢，对总共这个词区域的焕新也很焦虑。而这么的街区带来的注定是一种向外打开的生存方式。

图源：真叫卢俊

诸君不错奏凯看这张实拍图，来自中兴路步碾儿街，宽度直逼南京路步碾儿街。我在路口站了五分钟，看到这么一幅画面。

图源：真叫卢俊

因为步碾儿街充足宽、附进店铺也面向总共东说念主。无论新业主，照旧旧住民，其实都能在一个绽放的分享空间内生存。这个见地在中兴公园内达到了某种极致。正本一个禁闭的市政公园，2020 年万科负责公园的举座更新和擢升后变成了这么。

图源：真叫卢俊

莫得规模和闸门，下楼过街即是公园里面，完十足全地绽放出来。总共这个词公园景不雅的档次终点丰富，况且都是围绕东说念主来张开的。下昼三四点钟，我找了个旯旮坐下来。大龄游戏区里，下学的中学生正在进行攀爬比赛，隔邻幼龄区是忙着探险的学步儿童。

图源：真叫卢俊

老年东说念主拉二胡和打太极，而公园也成了年青东说念主的必需品，点杯咖啡就能晒一下昼太阳。不管什么年岁什么性情，都能找到稳妥我方的场景。板块更新一同带来的还有配套的握续导入。除了正本的三甲病院比如市中医病院、上海十院分院，和一二梯队的市北低级中学、闸北第三中心小学外。

图源：真叫卢俊

本年 10 月份宝山路街说念还官宣要引入一梯队的静安一中心小学，也由万科代建，差未几 2 年就能建成使用。我印象中前几年中兴路的教会资源并不算多，但如今这个短板正在被补皆。

04最焦虑的——东说念主的更新

来之前我以为这里和大多数旧城区同样，不会有太多东说念主气，但实地看了一天我坐窝毁灭了这个思法。尤其高放工时辰年青东说念主比例很高。我不雅察了下有一部分都插足了中兴路一号小区。咱们之前挖过一个行业内很生疏的数字，总共这个词一期购买业主中，有约 70% 以上的比例是 90 后客群，80% 的东说念主有过外洋留学素养。

换句话来说，中兴路一号笼络了一多量的年青海归在这里着重。包括最近 2 个月清盘的中兴傲舍，一期成交客群画像也主如若 90 后。这算是板块内一次从 0 到 1 的改变。况且仍是真实响应在了当下。在中兴公园内，年青东说念主浓度稀有的终点高。

图源：真叫卢俊

这亦然城市更新最焦虑的小数，诱骗越来越多年青化的东说念主群。

咱们知说念上海是一座彻头彻尾的老龄化城市，许多老的板块都终点终点老。是以居住的也大部分是老年东说念主。但因为前边的物理更新、生存更新，不错诱骗年青东说念主络续来到这里，买房、生存、失业 ... 并冷静扎根。这亦然一个城市内最有活力的那部分。

05上海的城市更新在更新什么？实质是什么？

许多时辰全球都把城市更新放在出让几许地皮或砸了几许钱的层面，这些关注点都对。但都不是咱们认为城市更新的实质。双脚走完总共这个词板块后，下昼四点我站在东宝兴路的红绿灯下，终点于站在了板块的最东边。往西回看百万中兴城的画面是这么的。

图源：真叫卢俊

当下最大的感叹就万科对于这个板块的好奇赞佩照旧挺焦虑的。很难思象如果是其他拓荒商拓荒这些地块，也许卖完楼盘基本就放弃了。但今天咱们看到通过城市更新给原居民换了一种生存，以致有越来越多的年青东说念主快意住进来了。有东说念主就代表着城市有捱三顶五的活力，这其实亦然上海每一轮发展的原能源。是以你看早期陆家嘴为什么快意对世界、以致国际的金融业绽放，即是酿成产业中心之后会有更多的东说念主来。任何一个所在都是更多东说念主加入才会有活力、有转换。也只消东说念主才能带来最实质的变化。

本文来自微信公众号"真叫卢俊"，作家：余奔雷kai云体育app官方下载，36 氪经授权发布。